昨天，一套位于耀江文鼎苑21幢的大户型房源在阿里法拍上竞价拍卖。
房源起拍价仅5.4万/㎡，本身又是可以兼顾学区投资和自住的大户型，在过往的剧本里，就算不引发哄抢，也有人会在最后时刻捡漏。
结果却是，流拍！
因“孟母”而盛极一时，如今却陷入尴尬，究竟是行情，还是房源本身使然呢？
01
5.4万/㎡底价无人问津
楼上房源曾以10.57万/㎡成交
事实上，这套房源已经二次登陆法拍市场了。
今年6月25日，首次拍卖流拍，今天再度上架，起拍价从上一次的1158.3万元直降到984.56万元，相当于打了85折。
房源落位于文鼎苑二期21幢2单元1601，是一套建筑面积180.5㎡的大户型，格局4房2厅2卫。
我从好找房平台上找到了相同面积房源的户型图，可以看出，虽然房屋建成年份已有快20年，但格局并不落后。
南向4开间，餐客厅一体，主卧套房，有三个阳台，其中南向还是阔绰的弧形阳台。再加上老房子较高的得房率，这套房子整体的使用面积和舒适度一点不比现在的产品差。
文鼎苑180.5㎡房源户型图（图源：好找房）
而且21幢刚好挨着小区人工湖，加上房源优越的楼层，在这个季节刚好能看到荷花满池的美景。
无论是格局还是落位，该房源都有优势，而且价格也远低于市场。
文鼎苑的人工湖（摄于2023年夏）
据杭房数据，最近6年，文鼎苑一共成交了3套180.5㎡的房源。
2018年7月，一套高楼层以总价1100万成交，折合单价6.11万/㎡。
2021年3月，21幢2单元17楼某房以总价1900万成交，折合单价10.53万/㎡。
戏剧性的是，刚好是这套流拍房源的楼上邻居。
文鼎苑180.5㎡曾以10.53万元/㎡成交（图源：杭房数据）
而今年1月，同样的21幢12楼以1206万元成交，折合单价6.68万/㎡。
尽管半年来该户型没有成交记录，但好找房上的挂牌价格普遍在7万/㎡左右。
总之一句话，这套房源的起拍价照比巅峰时刻已斩半，且比正常市场价低了近20%。
那无人“捡漏”的原因是什么呢？
02
房源仍有人居住
隐性费用仍不是一笔小开销
我们猜测，最主要的原因是，该套房源背后情况复杂。
据阿里法拍，房源原本属于白某某和谢某某，不知因何原因，两人名下的这套房源被乌鲁木齐市中级人民法院查封，而在被查封前，已被抵押给了工行开元支行，且房子里现在仍有人居住。
图源：阿里法拍
因此，别看表面价格便宜，其实背后还有许多隐性成本。
比如沟通成本。无论拍下来自住或他用，总要先和现住户达成一致吧。在过往的法拍房新闻中，因强制清退住户而导致的纠纷数不胜数，轻则口舌之争，严重一点的甚至发生“血光之灾”。
还有交易、过户期间产生的种种费用。虽然房源无需缴纳5.3%的增值税，但契税是免不了的。
140㎡以上的房屋要按成交价3%来缴纳，按底价984万来算，光是这一项支出就有毛30万。
还有印花税、房屋交割费、拖欠的水暖煤气物业费，林林总总加起来并不算一笔小钱。
图源：阿里法拍
而该房屋已二度流拍，再度上架时，起拍价会再降一降，参考泰禾杭州院子“楼王”，从近1亿，降到3700万。
“你不买，我不买，价格还能降几百（万）”已经成了法拍客的通识了。
因此，无论从现阶段的起拍价，还是房源本身存在的隐患，这都不算一个真正能“捡便宜”的标的物。
03
最低价降到4字头
“首席”学区房均价降了四成
况且，5.4万/㎡的单价在文鼎苑真的“稀缺”吗？
根据手边买房、好找房、杭房数据等多个平台统计，最近90天文鼎苑的挂牌价在6.6-6.8万/㎡之间，签约均价5.2-5.4万/㎡。
相比最高峰时期，已经降了4成以上。
而具体到每一套房源，成交价在5万/㎡出头，甚至“4”打头的并不少见。
7月21日，就有一套157㎡的高楼层以总价785万/㎡成交，单价4.99万/㎡。
6月底，一套216㎡的中楼层卖了915万，单价4.24万/㎡。虽然有中介表示，不少房子都“做低”了，但现在5.5万元/㎡左右的房源，有大把能挑挑拣拣。
中概新能源汽车股集体上涨，蔚来汽车涨6.21%，小鹏汽车涨3.85%，理想汽车涨4.82%。
最近，中介们都在推一套134㎡的边套大三房，这个户型可谓小区里的“明星户型”，虽然只有3个卧室，但胜在空间宽敞，格局全明不说，西侧还带有一个近20㎡的超大阳台。
在房价最高时，这个户型成交价多在8万/㎡以上，而现在总价只要699万，单价不过5.2万/㎡。
不过，文鼎苑的中介告诉我，当前的价格已不太有继续下探的空间了，最近90天至少成交了20套，在城西一带排在前三名。
“毕竟，学军本部的招牌还是很响的，这几年招生也都是爆满，现在价格降下去了实盘配资有哪些，过来为孩子买房的家长群体挺活跃的。”该中介说。